案情简介
      冯某与林某是位于北京西城区新壁街的三间平房的原承租人，后来，冯某、林某及其五名子女达成书面协议：三间平房拆迁后，林某的回迁房产权改为冯小军名下。冯小军负责对父母林某、冯某养老送终。2002年8月，冯小军与新兴房地产公司签订协议，约定：新兴房地产公司拆除冯小军在拆迁范围内的新壁街私产房屋两间，并就地安置冯小军两居室一套。后来，回迁房又改为北京市西城区新壁街一处单元房。
      2002年8月，冯小军以自己名义向新兴房地产公司交纳购房款10万余元。后来，冯小军与梁某通过一家中介公司就买卖回迁房屋达成一致，梁某向冯小军支付了购房款及公共维修金。对于冯小军将回迁房出售的行为，其父母冯某夫妇等人认为，他们作为该房屋的共有产权人及房屋拆迁的被安置人口，对回迁房拥有合法的所有权及居住权、使用权，冯小军与梁某的房屋买卖行为违背了他们的真实意思，应确认为无效，为此，诉至法院，要求确认买卖合同无效。
      法院审判
      一审法院经审理后认为，冯小军未经其他共居人同意，将诉争房屋出售的行为，侵犯了冯某等人的合法权益。梁某、冯小军进行房屋交易时，均已明知该房所有权证未办理，根据《城市房地产管理法》第三十七条第六款的相关规定，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。梁某、冯小军之间的房屋买卖行为违反了国家的禁止性法律规定，故梁某、冯小军关于诉争房屋的买卖行为无效。一审判决做出后，梁某不服，上诉至一中院。
      二审法院经审理认为，冯某、林某及其五子女达成的书面协议以及后来冯小军与梁某的房屋买卖行为均系各方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。梁某购买该房屋，系通过中介公司完成的，是善意有偿的，双方的买卖行为并未侵犯冯某、林某等人的合法权益。在该房屋的买卖行为发生两年之后，冯某等人又以该买卖行为侵害其合法权益为由，要求确认买卖行为无效，并无依据。虽然冯小军仍未领取产权证，但并不影响该房屋买卖行为的效力，据此，一中院终审认定原审判决适用法律错误，应予纠正，判决驳回了冯某等人的诉讼请求。 
      律师点评
      此案二审之所以没有象一审法院那样依照《城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定判决房屋买卖合同无效。其原因在于：《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范，而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故司法实践中不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。此外，本案房屋买卖所涉及的事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故而也不能以危害公序良俗认定其买卖行为无效。