上诉人及被上诉人(原审原告)王小小，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住武汉市XX区XX大道XX号。
      委托代理人陈宇，湖北勤宇律师事务所律师。
      上诉人及被上诉人(原审原告)李元元，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住武汉市XX区XX大道XX号。
      委托代理人张大伟，湖北XX律师事务所律师。
      委托代理人赵大刚， 男， 19XX年XX月XX日出生，住武汉市XX区XX大道XX号
      原审第三人孙小兰， 女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住武汉市XX区XX大道XX号。
      委托代理人胡大宁，湖北XX律师事务所律师。
      上诉人王小小、李元元因商品房买卖合同转让代理纠纷一案，均不服武汉市XX区法院(200X)XX民一初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理里本案，现已审理终结。
      原审法院经审理查明，2003年3月，孙小兰与XX公司签订了一份商品房买卖合同。孙小兰以1100000元价款购买XX公司开发的A区A1栋别墅，并支付了470000元购房款，余款630000元未支付，亦未办理入住和产权登记手续。
      2004年1月， 王小小找李元元帮忙购买别墅。 李元元以其“亲戚”购房名义，找到孙小兰，要求孙小兰转让A区A1栋别墅，并说其“亲戚”最多出价1350000元。孙小兰同意了1350000元的价格，提出给李元元50000元费用，自己只得1300000元，并将身份证、民生银行卡等交给李元元，委托其办理转让事宜。2004年2月1日， 李元元用孙小兰的身份证，自行在中国民生银行武汉XX支行办理了以孙小兰为户名的活期帐户的开户手续。
      2004年2月23日， 王小小与李元元签订了一份房屋权利转让协议。该转让协议的主要内容是:鉴于李元元已取得了A区A1栋别墅房屋所有权的代理权， 王小小与李元元经协商签订了上述别墅房屋所有权的转让协议。1、李元元将A区A1栋别墅房屋所有权转让给王小小，转让协议费为1830000元。2、双方签订协议后， 王小小向李元元支付转让费人民币750000元，其中670000元直接支付到李元元制定帐户，80000元支付给XX公司。李元元在王小小支付750000元款项后，负责按王小小要求办理A区A1栋别墅买卖合同更名手续，并向王小小交付以王小小名义签订的房屋买卖合同。 王小小于2004年3月15日之前将剩余550000元直接支付给XX公司。3、李元元协助王小小办理A区A1栋别墅的银行按揭事宜， 王小小提供办理银行按揭所需的相关证件并承担所有费用。 王小小负责在银行按揭到位的三天内将余款530000元支付到李元元指定帐户。4、李元元在王小小付清转让费1830000元后，协助王小小办理A区A1栋别墅房屋所有权证和土地使用证。办证的相关税费由王小小承担。5、在王小小已交纳750000元房款办理更名手续的过程中，若李元元提出不转让该房屋，李元元除退还王小小已付款外，还应向王小小支付200000元违约金。6、若王小小提出不购买房屋或通过第三方购买A区A1栋别墅房屋所有权， 王小小应向李元元支付200000元违约金。
      2004年2月25日， 王小小向李元元支付购房款10000元。同日， 王小小从杨大明的银行帐户中支取670000元款项，付给李元元。李元元将上述670000元款项存入孙小兰的民生银行卡帐户中。2004年3月25日， 王小小从杨大明的银行帐户中支取513740元，付给李元元。李元元将上述513740元款项存入李元元自行以孙小兰名义在民生银行开立的活期帐户中，并由其控制使用。上述三笔款项共计1193740元，均由李元元向王小小出具了收条。
      在此期间， 王小小与中国民生银行武汉市XX支行签订了楼宇按揭抵押贷款合同，并取得了贷款770000元。2004年2月25日， 王小小将770000元购房款支付给XX公司。同日，XX公司向A区管理处出具了A区A1栋别墅楼款付清证明书，并向王小小开具了1110000元购房款的房地产交易发票和A区A1栋别墅配套费6260元的收款证明。
      XX公司出具说明称，2003年，该公司与A区A1栋别墅原购房人孙小兰签订了购房合同，合同金额1110000元。截至2004年2月6日，该公司收到孙小兰购房款470000.50元。截至2004年2月25日，该公司收到现房主王小小支付的购房款770000元，扣除其应支付的配套费6260元后，退还王小小多支付的房款123740.50元，后为其办理了合同变更手续。
      王小小在与XX公司签订A区A1栋别墅的商品房买卖合同时，将合同倒签至2003年3月13日。该商品房买卖合同约定， 王小小购买的商品房建筑面积为512.68平方米，层高3米，建筑层数3层。该商品房总价款为1110000元。此后，A区A1栋别墅房屋的所有权证和土地适应证均办在王小小名下。
      王小小将XX公司退还的房款123740.50元存入杨大明的银行帐户。2004年3月2日， 王小小在杨大明的银行帐户中支取44740元，并以对转方式，存入李元元银行帐户，以偿还其此前向李元元所借款项。
      2005年5月，孙小兰送孩子到王小小家学习外语，得知王小小实际出资1830000元取得该房， 王小小也才知道自己取得的房屋原转让价是1350000元。王小小了解到孙小兰的实际出让价后，感觉受骗而向法院提起诉讼。其认为李元元利用王小小对其的信任，以欺诈的手段，虚构了房屋转让价格，并用骗取的孙小兰身份证，私自以孙小兰的名义开立银行帐户，并将王小小支付的513740元房款据为己有。另李元元还虚构事实，将王小小支付给XX公司的90000元房款据为己有。综上所述，李元元以帮助王小小买房为名，以欺诈的手段，骗取王小小巨额房款，谋取不当之利，严重损害了王小小的合法利益，给王小小造成重大的经济损失。故请求法院撤销王小小与李元元签订的房屋权利转让协议，判令李元元返还王小小房款603740元，赔偿王小小经济损失43107元，由李元元承担本案诉讼费用。
      李元元辩称，不存在欺诈。2002年， 王小小通过李元元购买了A区的房屋并入住。2003年底， 王小小欲购独立别墅，李元元曾介绍过几套别墅房给王小小。同时， 王小小也找了多处、多人联系购房事宜，但均因价格、房屋结构等原因未达成买卖协议。而此时的土地价格急剧升温，李元元和齐大强商量，由齐大强筹资800000元，欲购置房屋转卖。后经与XX公司的孙小兰洽谈，孙小兰同意将A区A1栋别墅以1300000元的价格交付李元元处理。在有几个买家的情形下， 因王小小承诺一次性付款，即在2004年2月23日与其达成了转让协议。协议规定转让价为1830000元，其中630000元直接付给XX公司，剩余款项付给指定帐户。在办理房屋买卖的过程中，王小小明知买卖标的的原始卖方是孙小兰；明知原始买价是1100000元；明知付款方式等。特别是对买卖标的性能、结构、质量、面积诸方面都非常清楚，不存在任何欺诈问题， 王小小也未就此有错误的意思表示。2004年2月23日， 王小小与李元元所签订的房屋权利转让协议虽未办理登记，但按照我国现行法律规定，此举并不影响合同之效力。就此协议的内容以及履行状况来看， 王小小对合同的背景、价格诸方面都有清楚的了解，不存在被诱骗，而且其价格在当时是比较低的，现在已升值了百分之二十以上。因此，房屋权利转让协议没有法律规定的可撤销条件，合同合法有效。同时， 王小小事实陈述错误；王小小诉称李元元虚构事实，将王小小支付给XX公司的90000购房款据为己有的事实根本不存在。王小小的撤销权已经消灭。自2004年2月23日转让协议订立并生效，至2005年7月6日，合同成立已一年之久，而且由于王小小本来即住在A区，其知道或应当知道其诉讼的所谓撤销事由，因此，已超过法律规定的除斥期间， 王小小的撤销权已经消灭。
      在诉讼过程中， 王小小申请追加孙小兰为无独立请求权第三人参加诉讼，而孙小兰也向法院提出申请，以有独立请求权的第三人参加诉讼。
      第三人孙小兰陈述，2003年，孙小兰与其所在单位XX公司签订了购买A区A1栋别墅的商品房买卖合同，合同金额1100000元：孙小兰分期支付了470000元，尚余630000元未支付。合同签订后，没有办理入住和产权登记手续。2004年1月中旬，XX公司职工李元元多次找孙小兰，说她的一位“亲戚”有意要买其房子，委派她来与孙小兰商量。孙小兰说让她的这位“亲戚”直接来谈。但李元元借口说，她的“亲戚”身份特殊，不方便直接出面，让孙小兰委托李元元办理。孙小兰因为买房人是李元元“亲戚”，平时与李元元的关系也不错，因而就没有赚钱的想法。孙小兰问李元元，其“亲戚”愿意用多少钱买房，她回答说1300000多元，孙小兰问究竟是多少，她说最多1350000元。孙小兰认为其是李元元所在公司的领导，她应该不会骗领导，便说自己只得1300000元，另50000元就算中介费给李元元。应李元元的要求，孙小兰给她写了一个委托书，并将其民生银行卡和身份证原件交给李元元，委托李元元办理相关过户手续。此后，李元元将孙小兰的民生银行卡和身份证还给孙小兰，并告诉其已将孙小兰支付给XX公司的470000元房款和差价款200000元存入其民生银行卡，另外孙小兰欠XX公司的房款也已还清。2005年5月，孙小兰听说A区有人举办英语培训班，便通过电话与老师王小小女士取得联系，同时也知道了A区A1栋别墅的房主是她。孙小兰带着女儿去王小小家应试后，随口问王小小多少钱买的房子，她说1830000元，并拿出了其与李元元签订的合同及付款凭证。至此，孙小兰才知道李元元利用孙小兰的对她的信任，骗取了孙小兰500000余元。给予上述事实，孙小兰请求法院依法追加其为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，以维护其合法权益。
      在案件审理过程中，法院多次主持调解， 王小小和孙小兰主张各支付给李元元50000元费用。李元元占有的520000余元，除去100000元费用后，由李元元付给孙小兰20000元，余下400000余元退给王小小。因李元元主张获得520000余元中的至少三分之一，而调解未成。
      原审法院经审理认为。孙小兰就购买A区A1栋别墅与XX公司签订商品房买卖合同后，仅支付了部分房款，并未取得该别墅的房屋所有权。因此，李元元依据孙小兰的委托所取得的并非上述别墅房屋所有权的代理权，而是转让该商品房买卖合同中孙小兰的合同权利的代理权。故王小小与李元元签订的房屋权利转让协议，名义上是李元元受托代理将A区A1栋别墅房屋所有权转让给王小小，实质是李元元接受孙小兰委托代理其将商品房买卖合同权利转让给王小小，由李元元在王小小支付转让款后，按王小小要求办理A区A1栋别墅商品房买卖合同的更名手续。本案应为因转让费发生争议而引起的商品房买卖合同转让代理纠纷。
      根据《中华人民共和国合同法》第四百零一条、第四百零四条的规定，李元元作为受托人应当如实向委托人孙小兰报告委托事务的处理情况，并应当将处理事务取得的财产转交给委托人孙小兰。但李元元向孙小兰隐瞒了实际转让价格，且未将其向王小小收取的转让费全部转交给孙小兰，其仅向孙小兰转交了670000元转让费，余款523740元被其以孙小兰的名义收取后，擅自占为己有。李元元的上述行为违反了《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚实信用原则，侵犯了委托人的利益。故孙小兰有权作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。在本案审理中，孙小兰对李元元占有的523740元，主张赔偿自己因参加诉讼支出的费用20000元，支付给李元元劳务费50000元，余款退还给王小小。
      李元元在接受王小小的口头委托，帮其购买别墅的情况下，以其“亲戚”购房名义要求孙小兰出让A区A1栋别墅，并谈妥1350000元的出让价。李元元利用孙小兰委托其办理转让手续的便利条件，自行与王小小谈妥1830000元的受让价，并以代理人的身份与王小小签订了房屋权利转让协议。在签订协议及履行协议的过程中，李元元没有将委托人孙小兰的出让价1350000元转达给受让人王小小，也没有将王小小的受让价1830000元如实告知委托人孙小兰，其利用私开的孙小兰银行帐户收款的方式，使王小小误认为转让款是支付给出让人，从而达到将差价款占为己有的目的。李元元向交易双方隐瞒真实情况，既不是为其委托人争取利益的最大化，也不是为受让方争取以较小的代价取得受让权益，而是为自己谋利。李元元在孙小兰出让价的基础上的加价部分，在未得到委托人认可的情况下，不能以此作为受托人的利益擅自占有。李元元作为孙小兰的委托代理人，有义务向孙小兰的交易对方王小小转达孙小兰的意思表示，而李元元为从中渔利没有将孙小兰的真实意思表示转达给王小小，使王小小对交易价格产生了重大误解，误认为1830000元转让费是出让人的意思表示，导致王小小以高于孙小兰的出让价支付转让费的后果，故王小小请求法院撤销因重大误解订立的房屋权利转让协议，予以支持。而这样的结果是由于李元元的过错造成的，故李元元应将其擅自占有的转让费退还给王小小。对李元元占有的523740元转让费中，除赔偿孙小兰20000元和由孙小兰支付李元元劳务费50000元外， 王小小也表示愿意支付50000元作为劳务费给李元元，予以准许。
      王小小于2005年5月才知道其重大误解的事由，其主张撤销房屋权利转让协议的时间为提起诉讼之日，即2005年7月6日，未超过法律规定的一年除斥期间。李元元所称王小小的撤销请求以超过除斥期间，其撤销权已经消灭的理由不能成立。对李元元请求法院驳回王小小诉讼请求的要求，不予支持。
      李元元所提供的证据材料中关于齐大强所称其以1300000元受让A区A1栋别墅，由李元元与他人再行签订房屋转让协议，在协议履行过程中由其垫资，李元元分给其500000元左右的利润有问题，属于李元元与齐大强之间的关系，不能成为免除李元元对王小小和孙小兰的赔付义务的理由，不予采信。经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决:一、撤销王小小与李元元签订的房屋权利转让协议；二、李元元于本判决生效之日起十日内向孙小兰支付人民币20000元；三、李元元于本判决生效之日起十日内向王小小支付人民币403740元；四、驳回王小小其他诉讼请求。本案案件受理费11478元，财产保全费4020元，均由被告李元元负担。
      判后， 王小小、李元元均不服，向本院提起上诉。 王小小上诉的主要理由及请求为：1、原审法院查明的事实不清，被上诉人李元元实施恶意欺诈行为占有上诉人支付的房款603740元的事实没有查明；2004年2月25日，上诉人王小小按被上诉人李元元提供的第三人孙小兰帐户支付了670000元房款，并将80000元交付给被上诉人李元元转存开发商帐户，后查实该款没有存入开发商帐户，而是被李元元侵吞。原审法院对上述事实未予查明，并错误认定被上诉人李元元占有的房款为523740元，导致本人合法权益未能得到充分保障。2、原审法院认定事实错误，被上诉人李元元在本案房屋交易过程中故意隐瞒、虚构事实，诱使本人作出错误意思表示，非法占有本人巨额房款的欺诈行为没有认定；被上诉人李元元假以“亲戚”购房不方便直接与之协商房屋交易为由，要求第三人孙小兰委托其办理房屋转让手续，从而获取第三人的身份证明，冒名到银行开立帐户，以第三人名义收取主房款，使本人误以为该款已支付给第三人，从而非法占有了房款。被上诉人李元元以代为转款的名义虚构事实，将本人误以为应支付开发商的90000元房款据为已有。3、原审法院在本案审理中无视有关法律规定，毫无法律依据和事实依据地擅自将本人因受欺诈而主张合同撤销权的诉讼请求变更为因“重大误解”而申请撤销，于法无据。4、原审法院驳回本人要求经济赔偿的请示，于法无据。5、原审法院根据诉讼当事人在调解中未达成协议的意见作为判决依据和事实认定，于法无据。并且，王小小针对李元元的上诉理由及请求答辩称：原审认定王小小委托李元元购买别墅的事实是正确的。王小小与孙小兰在买卖前是没有见面的，钱也是通过李元元支付的。李元元称其购买该房在前，王小小购买该房在后不是事实，而是王小小委托在前，故李元元是双方的代理人。李元元认为其与齐大强取得合同权利后再转让给王小小，无义务向王小小说明卖价，没有事实依据。本案与齐大强没有利害关系。李元元在公安机关有自认，也与齐大强在一审中的证实相互矛盾。关于时效问题，我们在一审是以合同法的规定提出请求，应从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计算。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的原诉请求。驳回上诉人李元元的全部上诉请求。
      李元元上诉的主要理由及请求为：1、原审认定事实有误。王小小未委托李元元帮其购别墅，只是托王小小帮忙打听，而且是经李元元介绍，由王小小直接与业主洽谈，不存在委托购买问题。李元元承接孙小兰A区A1栋别墅的合同权利在前，而王小小欲购买A区A1栋别墅在后。2、原审认定的“李元元利用孙小兰委托其办理转让手续的便利条件，自行与王小小谈妥1830000元的受让价”与实际不符。一是李元元、齐大强二人与孙小兰的法律关系即是“购买”孙小兰已签合同的A区A1栋别墅，此行为是房屋买卖合同的转让行为、既然是转让，李元元、齐大强在受让合同权利之后，其再次转让时，无义务将转让的合同内容告知原合同转让人。二是行为的形式表现不能掩盖事实内容。尽管在书面表达上，李元元称其取得了房屋所有权的代理权，但从孙小兰的证实看，孙与李元元及其“亲戚”齐大强是合同权利义务的转让关系。3、本案无撤销的法定事由并超过了法定的除斥期间、4、原审程序有缺失。本案中，齐大强是孙小兰转让A区A1栋别墅权利义务的受让人，而且转让所得大部分交与了齐大强，若齐不参加本案诉讼，不利于事实的查请及纠纷的解决。并且，李元元针对王小小的上诉理由及请求答辩称：原审遗漏当事人，本案与XX公司有事实上利害关系，应追加XX公司为本案当事人参加诉讼。且各方之间的约定均已履行，房屋增值不应是欺诈。故请求撤销一审判决，驳回被上诉人王小小的诉讼请求。
      孙小兰述称，李元元利用双方的信任为自己谋利益，并利用第三人的身份情况开了两个帐户，其中一个帐户完全由其控制，其得利为不当得利。李元元构成欺诈是明显的，不存在争议。XX公司与本案无关。因双方当事人以前关系很好，建议调解解决此纠纷。
      经审理查明，原审法院查明的事实属实。关于上诉人王小小上诉称，2004年2月25日，其向李元元支付现金80000元转存开发商帐户，办理合同更名手续，但XX公司并未收到此款，而是被李元元侵吞，李元元应返还房款中应含此款一节，上诉人王小小未能向本庭提供其支付现金80000元的证据予以证实。
      本院认为，李元元在接受王小小的口头委托，帮其购买别墅的情况下，以其“亲戚”的名义，要求孙小兰出让A区A1栋别墅的商品房买卖合同权利，并取得孙小兰转让该商品房买卖合同权利的代理权后，与王小小签订的房屋权利转让协议，但李元元没有将孙小兰的出让价1350000元转达给受让人王小小，也没有将王小小的受让价1830000元如实告知孙小兰。故该房屋权利转让协议部分有效，超出出让人和受让人真实意思的部分无效。原审判决撤销双方签订的房屋权利转让协议不当，应予纠正。同时，李元元利用私开孙小兰银行帐户收款的方式，致使王小小误以为转让款是支付给出让人；李元元以此方式收到王小小的转让款后，仅向孙小兰转交了670000元转让费，而将以孙小兰的名义收取的余款523740元占为已有（含孙小兰同意给付李元元中介费50000元）。因此，李元元故意隐瞒真相，诱使王小小作出错误意思表示，其无合法依据所占有王小小购房款473740元，为不当得利，应予以返还。上诉人王小小要求李元元返还房款的上诉请求有理，本院予以支持。关于王小小诉称的80000元现金一节，因缺乏证据证实该节事实的成立，故其要求李元元返还该款的诉讼请求，本院不予支持。关于王小小要求赔偿经济损失一节，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。原审法院以双方在调解中未达成协议的意见作为判决依据不当，应予纠正。上诉人李元元称其与齐大强购买孙小兰的别墅后，转让给王小小的，无义务将转让合同的内容告知孙小兰；齐大强是孙小兰转让别墅权利义务的受让人，转让所得大部分款项交与了齐大强，齐大强应参加本案诉讼一节。因李元元在一、二审审理期间，未提供其与齐大强购买孙小兰别墅的相关证据，其与齐大强之间的关系，不属本案审理的范围，上诉人李元元的该项上诉理由，无事实依据，本院不予支持。其上诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
      一、撤销武汉市XX区人民法院（200X）XX民一初字第XX号民事判决；
      二、李元元于本判决生效之日起十日内向王小小返还人民币473740元；
      三、驳回王小小的其他诉讼请求。
      二审案件受理费11478元由李元元负担8000元，王小小负担3478元。
      一审案件受理费及财产保全费按原审判决执行。
      本判决为终审判决。